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Question-réponse

Qu'est-ce qu'un logement soumis au régime de la loi de 1948 ?

Vérifié le 05 août 2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Les logements soumis à la loi de 1948 sont des logements construits avant le 1er septembre 1948 et situés sur certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes. Ce régime permet des loyers peu élevés et fait bénéficier le locataire et ses proches d'un droit au maintien dans les lieux à la fin du bail.

Le champ d'application de la loi de 1948 se restreint progressivement. Seuls les logements dont les locataires sont entrés dans les lieux avant le 23 décembre 1986 continuent de bénéficier, sous certaines conditions, du régime de la loi de 1948.

Un logement vacant reloué depuis cette date n'est plus soumis à la loi de 1948.

Chaque logement soumis à la loi de 1948 fait l'objet d'un classement par catégorie déterminée en fonction des équipements et de son confort. Ce classement détermine le montant maximum de loyer que le propriétaire peut exiger de son locataire.

Le classement se fait par logement et non par immeuble. En effet, dans un immeuble collectif, il peut y avoir des logements de qualités diverses notamment en raison de leur situation dans celui-ci (niveau, accès, par exemple).

Logements soumis au régime de la loi de 1948

Catégorie du logement

Caractéristiques du logement

II A

- Il est situé dans une construction en matériaux de très bonne qualité

- Il dispose d'un WC particulier, d'une salle de bains et du chauffage central

II B

Il est situé dans une construction en matériaux de bonne qualité, souvent dépourvue d'ascenseur

II C

- Il est situé dans une construction en matériaux de bonne qualité mais d'aspect ordinaire, et habituellement dépourvue d'ascenseur.

- Il dispose rarement de plus de 4 pièces principales

III A

Il est situé dans une construction en matériaux de qualité médiocre, mais à l'isolation phonique et thermique satisfaisante

III B

Il est situé dans une construction de qualité médiocre et présentant certains vices (humidité, isolations phoniques et thermiques très insuffisantes)

IV

Il est situé dans une construction en matériaux défectueux ou dans un immeuble dépourvu de tout équipement (aucun WC, ni dans le logement, ni dans l'immeuble)

 À noter

les logements de catégorie I, considérés comme étant de qualité exceptionnelle, ne sont plus soumis au régime de la loi de 1948.

Le bail n'est pas obligatoirement écrit. La location peut donc être verbale. Son contenu n'est pas réglementé. Les règles des locations vides relevant du secteur privé peuvent s'appliquer.

L'augmentation du loyer d'un logement loué sous le régime de la loi de 48 est plafonnée. Toute augmentation annuelle ou ponctuelle éventuellement appliquée par le bailleur doit respecter les plafonds réglementaires fixés chaque année selon la catégorie du logement.

La loi de 1948 n'impose aucune durée minimale de location. Tout dépend de la durée convenue entre le propriétaire et le locataire lors de la signature. Le bail à durée indéterminée est autorisé.

Le locataire qui souhaite quitter définitivement son logement doit donner son congé (préavis) au propriétaire.

Dans certains cas (logement catégorie II B ou II C), le propriétaire peut proposer une sortie du dispositif de la loi de 1948 en proposant un bail de sortie progressive en 8 ans.

À l'expiration du bail, le locataire bénéficie d'une mesure de protection qui est le droit au maintien dans les lieux. Ce droit lui permet de rester dans le logement sans limitation de durée et sans que le propriétaire n'ait à rédiger un nouveau bail.

Le droit au maintien dans les lieux bénéficie au locataire sous réserve que le propriétaire n'exerce pas son droit à congé.

Au décès du locataire, le bail est résilié automatiquement.

Si le logement devient vacant, il sort de la loi de 1948 et ne plus être reloué sous ce régime.

Toutefois, malgré la résiliation du bail, un transfert du droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée est prévu au profit de :

  • l'époux(se) ou du partenaire de Pacs du locataire,
  • ou, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus de 1 an, ses enfants mineurs jusqu'à leur majorité, ses ascendants ainsi qu'aux personnes handicapées à sa charge.

S'il y a plusieurs demandes, le juge des contentieux de la protection se prononce en fonction des intérêts de chacun.

  • Si le locataire abandonne son domicile, le bail est résilié automatiquement.

    Si le logement devient vacant, il sort de la loi de 1948 et ne plus être reloué sous ce régime.

  • Si le locataire abandonne son domicile, le bail est résilié automatiquement.

    Malgré la résiliation du bail, un transfert du droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée est prévu au profit de :

    • l'époux(se) ou du partenaire de Pacs du locataire,
    • ou, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus de 1 an, ses enfants mineurs jusqu'à leur majorité, ses ascendants ainsi qu'aux personnes handicapées à sa charge.

    S'il y a plusieurs demandes de transfert du bail, le juge du contentieux de la protection se prononce en fonction des intérêts de chacun.

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